Арендная плата

Для договора аренды предприятия, здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

Плата за пользование имуществом (арендная плата) вносится арендатором в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Например, при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и т.п.

Арендная плата может осуществляться в различных формах (денежная, натуральная, смешанная).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор здания (сооружения) вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может потребовать также уменьшения арендной платы в связи с недостатками сданного в аренду имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (при помесячных платежах — за два месяца, при ежеквартальных — за два квартала и т.д.).

Для аренды федерального недвижимого имущества установлены особые порядок и сроки внесения арендных платежей: арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, должен перечислить арендную плату на лицевой счет территориального органа Минимущества России, открытый им в органах федерального казначейства (п.4 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 “О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества”).

Платежи за аренду федеральной собственности перечисляются в полном объеме в федеральный бюджет. Плата за аренду федерального имущества относится к неналоговым платежам.

Основной особенностью аренды государственного или муниципального имущества являются специальные требования налогового законодательства, в соответствии с которыми в период действия таких договоров арендатор должен выполнять обязанности налогового агента. Так, он обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и самостоятельно уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

Особенности оплаты коммунальных расходов

К коммунальным расходам относятся расходы по оплате сторонним организациям (или произведенными собственными силами) услуг, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации зданий, сооружений и отдельных помещений.

К числу таких услуг относятся:

— электроснабжение;

— снабжение тепловой энергией (для отопления и горячей водой);

— водоснабжение и канализация;

— газоснабжение.

Не относятся к категории коммунальных услуг, но учитываются в том же порядке услуги телефонной связи, услуги по пожарной и сторожевой охране зданий, сооружений и помещений, а также телевизионное и радиообслуживание.

Стоимость коммунальных услуг в сумму арендной платы, как правило, не входит и возмещается сверх нее (если договоры на поставку коммунальных и иных аналогичных услуг заключает арендодатель).

При аренде зданий и сооружений чаще всего заключаются отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг. Это обусловлено тем, что здания (сооружения) и инженерные коммуникации, как правило, составляют единый комплекс, и объем потребляемых услуг можно определить с достаточной степенью точности обособленно от других пользователей таких услуг.

В этом случае расходы по оплате коммунальных и иных аналогичных услуг в бухгалтерском учете отражаются в порядке, установленном для учета аналогичных операций по содержанию собственных объектов основных средств. При наличии прямых договоров с поставщиками услуг расходы по их оплате отражаются в учете независимо от условий договора аренды.

В Письме ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 разъяснено (п. 12), что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

При аренде отдельных помещений в зданиях и сооружениях заключение отдельного договора с поставщиками нецелесообразно или невозможно, например, по причине отсутствия расходомеров, счетчиков и иного оборудования, позволяющего обеспечить определение объема услуг, потребленных арендатором.