Договор купли-продажи жилой недвижимости

См.: Договор купли-продажи жилой недвижимости

Особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, — ГК и Жилищный кодекс РФ (новый ЖК РФ вступил в силу с 01.03.2005 г.).

Можно выделить следующие особенности законодательного регулирования оборота жилых помещений, которые должны быть учтены при заключении договора купли-продажи квартиры.

1. Договор купли-продажи жилой недвижимости, в отличие от договоров купли-продажи нежилой недвижимости, подлежит государственной регистрации. Таким образом, установлена двойная регистрация: перехода права собственности на недвижимое имущество и договора купли-продажи. При этом, согласно п. 3 ст. 433 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только после ее прохождения.

2. В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением.

3. Совершение сделки с жилым помещением, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

Рекомендации до приобретения квартиры. В первую очередь, удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит продавцу с которым Вы имеете дело. Это можно сделать, проверив его паспортные данные и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. Именно там имеются последние точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. Проверка в регистрирующем органе — необходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры.

Не исключается подделка паспорта продавцом — достаточно вклеить в паспорт истинного владельца квартиры фотографию мошенника. Для проверки личности продавца можно обратиться к соседям данной квартиры и показать фотографию продавца.

Следует также обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК и т.д.), зайти в паспортный стол и бухгалтерию.

В паспортном столе по выписке из домовой книги (документ, показывающий, кто в данной квартире живет, откуда прибыл и куда выбыл) можно узнать количество зарегистрированных на конкретной жилплощади лиц. На основании этого можно сделать вывод о количестве лиц, не обладающих правом собственности. Бывают случаи, когда после покупки жилья оказывалось, что в данной квартире прописаны другие лица.

По выписке из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей, проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки и попечительства с разрешением на такую продажу. Если такая справка имеется на руках у продавца, необходимо ее проверить в указанных органах. На практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры. Выясните дееспособность продавца. Сведения о признании гражданина недееспособным или ограничении в дееспособности можно получить в суде и органах опеки и попечительства.

В паспортном столе можно узнать о временно отсутствующих гражданах, за которыми забронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т.д.). В домоуправлении иногда удается почерпнуть и другую информацию о квартире. Может оказаться, к примеру, что совсем недавно ваш продавец затопил несколько нижних квартир и на нем сейчас “висит” штраф в крупном размере. Или коммунальные платежи за данную жилплощадь не вносились более года и т.п.

Для спокойствия покупателя необходимо проверить, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Как показывает практика, иски о расторжении договора купли-продажи квартиры, исходящие от такой категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются. Причин тому может быть несколько, но главная — то, что продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчет в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. Сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 ГК). Ссылка на то, что в договоре указано, что нотариусом дееспособность сторон проверена, не признается веским аргументом. Ведь нотариус — не врач. Истинное состояние сторон может установить только медицинский работник.

Еще одной стадией проверки квартиры является беседа с участковым инспектором. Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предшествующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом.